Trong nhiều năm qua, tranh chấp liên quan đến việc mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay vẫn chiếm một tỷ lệ đáng kể trong các vụ án dân sự. Những vụ việc này thường phát sinh khi một bên đã trả đủ tiền, nhận đất, xây dựng nhà nhưng chưa làm thủ tục sang tên theo quy định pháp luật. Khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết trở nên phức tạp vì liên quan đến cả quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, lối đi và công trình trên đất. Bài viết này phân tích ba khía cạnh pháp lý quan trọng nhằm giúp người dân phòng tránh rủi ro.
Thứ nhất: Hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà, đất là hợp đồng bắt buộc phải được lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực và đăng ký sang tên để phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều giao dịch chỉ dừng ở mức lập giấy viết tay, thỏa thuận ranh giới và giá cả, sau đó bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận đất để sử dụng.
Trong trường hợp này, nếu bên bán thừa nhận đã nhận đủ tiền và bàn giao đất, tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực giao dịch dựa trên chứng cứ về việc thanh toán và sử dụng đất ổn định, liên tục, công khai. Tuy nhiên, việc chưa đăng ký sang tên vẫn tiềm ẩn rủi ro khi phát sinh tranh chấp, nhất là khi bên bán hoặc người thừa kế của họ phủ nhận hợp đồng.
Thứ hai: Tranh chấp thường gặp và hướng giải quyết
Các tranh chấp phổ biến bao gồm: (i) tranh chấp về diện tích đất chuyển nhượng, (ii) tranh chấp về việc đã thanh toán đủ tiền hay chưa, (iii) tranh chấp về quyền sử dụng phần đất giáp mặt đường hoặc lối đi chung.
Tòa án khi giải quyết thường căn cứ vào ranh giới được ghi trong giấy mua bán, biên nhận thanh toán, chứng cứ sử dụng đất thực tế và cả lời khai của những người có liên quan. Nếu xác định bên mua đã trả đủ tiền, sử dụng đất ổn định lâu dài và bên bán không có bằng chứng chứng minh còn nợ tiền, tòa có cơ sở công nhận quyền sử dụng đất cho bên mua và buộc bên bán trả lại phần đất đang chiếm giữ trái pháp luật.
Thứ ba: Bảo vệ quyền lợi khi mua nhà đất bằng giấy viết tay
Giữ chứng cứ thanh toán và giấy tờ gốc: Biên nhận giao tiền, giấy tờ mua bán và các chứng cứ liên quan cần được lưu giữ cẩn thận, vì đây là cơ sở để tòa án xem xét khi xảy ra tranh chấp.
Chủ động yêu cầu bảo vệ quyền lợi: Nếu bên bán cản trở hoặc chiếm lại đất, bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, đồng thời yêu cầu buộc tháo dỡ các công trình xây dựng trái phép.
Luật sư Đinh Hùng Lĩnh – Giám đốc Công ty Luật RULE