Trong quá trình hành nghề luật sư, tôi đã tham gia giải quyết nhiều vụ tranh chấp đất đai mà nguyên nhân bắt đầu từ việc mua bán đất bằng giấy tay. Khi giao dịch, các bên thường tin tưởng nhau, chỉ viết một tờ giấy xác nhận việc mua bán, ký tên và giao tiền. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp hoặc khi người mua muốn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thì mới phát hiện giao dịch của mình không đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật. Từ góc độ pháp lý, tôi cho rằng việc mua đất bằng giấy tay là một trong những rủi ro phổ biến nhất trong các giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện nay.
1. Hình thức và điều kiện của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trước hết cần hiểu rằng pháp luật Việt Nam quy định khá chặt chẽ về hình thức và điều kiện của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định riêng. Quy định này nhằm bảo đảm tính minh bạch của giao dịch, tránh tình trạng tranh chấp và bảo vệ quyền lợi của các bên.
“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; “
Không chỉ dừng lại ở việc lập hợp đồng, pháp luật còn quy định về điều kiện để người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng. Theo Điều 45 của Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; và đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”
Từ các quy định trên có thể thấy rằng việc mua bán đất không chỉ đơn giản là sự thỏa thuận giữa hai cá nhân mà còn là một giao dịch pháp lý phải tuân thủ trình tự và thủ tục chặt chẽ. Khi các bên chỉ lập giấy viết tay mà không công chứng, chứng thực và không đăng ký sang tên thì giao dịch đó chưa hoàn thành theo quy định của pháp luật.
Từ góc độ pháp luật dân sự, vấn đề này còn liên quan đến quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo Điều 117 của Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, ý chí tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, đồng thời phải tuân thủ đúng hình thức nếu pháp luật có quy định về hình thức. Trong trường hợp pháp luật quy định hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực mà các bên không thực hiện thì giao dịch đó có thể bị xem là vi phạm về hình thức.
Hậu quả pháp lý của việc vi phạm hình thức giao dịch được quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015. Theo điều luật này, giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức có thể bị tuyên vô hiệu, trừ trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch và một bên hoặc các bên yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Đây là cơ sở pháp lý để trong một số trường hợp tòa án vẫn có thể công nhận việc mua bán đất bằng giấy tay nếu việc giao dịch đã được thực hiện trên thực tế và không gây thiệt hại cho bên thứ ba.
2. Mua bán đất bằng giấy viết tay có thể được công nhận trong một số trường hợp, nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý
Từ góc độ pháp lý, việc mua bán đất bằng giấy viết tay không phải lúc nào cũng bị xem là vô hiệu. Trong một số trường hợp nhất định, pháp luật vẫn có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của các bên khi giao dịch đã được thực hiện trên thực tế. Cụ thể, khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng: nếu giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Quy định này được xem là một ngoại lệ quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp giao dịch đã được thực hiện gần như hoàn tất trên thực tế. Ví dụ, người mua đã thanh toán phần lớn hoặc toàn bộ tiền mua đất và đã nhận đất để sử dụng ổn định trong một thời gian dài. Khi đó, nếu xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán dù hợp đồng đó chỉ được lập bằng giấy viết tay.
Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng việc được Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp này không phải là đương nhiên. Việc xem xét còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như quá trình thực hiện giao dịch, chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền, việc quản lý và sử dụng đất thực tế cũng như quyền lợi của các bên liên quan. Do đó, các giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi không đáp ứng đầy đủ các điều kiện về công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật đất đai. Ngoài ra, việc không lập hợp đồng có công chứng cũng gây nhiều khó khăn khi thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành cũng đã có những quy định nhằm giải quyết các trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay đã xảy ra trong thực tế. Theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, trình tự và thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể đối với trường hợp người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng nhưng chưa thực hiện thủ tục theo đúng quy định pháp luật.
Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đối với các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay, người đang trực tiếp sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định của pháp luật. Việc này nhằm hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quá trình sử dụng đất ổn định trên thực tế, thay vì thực hiện thủ tục chuyển nhượng như đối với các giao dịch thông thường.
Để bảo đảm thực hiện đúng quy định, cơ quan quản lý nhà nước cũng khuyến nghị người dân liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để được kiểm tra hồ sơ, xác định nguồn gốc đất và hướng dẫn cụ thể về thủ tục pháp lý. Trong từng trường hợp cụ thể, việc có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hồ sơ pháp lý của thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất và tình trạng quản lý, sử dụng đất trên thực tế.
Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành, đất được mua bán bằng giấy viết tay không đương nhiên được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, nếu người sử dụng đất thực hiện đúng trình tự, thủ tục đăng ký đất đai và đáp ứng các điều kiện theo quy định thì vẫn có thể được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Thực tiễn xét xử
Trong thực tiễn xét xử, tôi từng tham gia những vụ án mà người mua đã thanh toán toàn bộ tiền và sử dụng đất ổn định trong nhiều năm. Tuy nhiên, do hợp đồng chỉ là giấy viết tay nên khi người bán qua đời, những người thừa kế của họ không thừa nhận giao dịch này. Khi vụ việc được đưa ra tòa án, quá trình chứng minh trở nên rất phức tạp vì người mua phải chứng minh việc giao tiền, việc nhận đất và quá trình sử dụng đất ổn định trong thời gian dài.
Một rủi ro khác mà tôi thường thấy là người bán vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó về mặt pháp lý họ vẫn là chủ sử dụng đất và hoàn toàn có khả năng thực hiện các giao dịch khác như thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác bằng hợp đồng công chứng. Nếu điều này xảy ra thì người mua bằng giấy tay sẽ rơi vào tình thế rất bất lợi trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Từ góc độ thực tiễn nghề nghiệp, tôi luôn khuyến nghị rằng người dân khi thực hiện giao dịch mua bán đất cần tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật. Trước khi mua đất cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, bảo đảm đất có giấy chứng nhận hợp lệ, không có tranh chấp và không bị hạn chế quyền giao dịch. Hợp đồng chuyển nhượng nên được lập tại tổ chức công chứng và sau khi ký hợp đồng cần thực hiện ngay thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
Một giao dịch nhà đất thường liên quan đến tài sản có giá trị rất lớn. Vì vậy, theo quan điểm của tôi với tư cách là một luật sư, việc mua đất chỉ bằng giấy tay là một lựa chọn rất rủi ro và có thể dẫn đến tranh chấp pháp lý kéo dài nhiều năm. Tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật ngay từ đầu chính là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của mình trong các giao dịch bất động sản.
Ngày 7.4.2026
Luật sư Đinh Hùng Lĩnh – Giám đốc Công ty Luật RULE