Trong quá trình hành nghề luật sư tôi nhận thấy một thực tế rất đáng lo ngại là nhiều người mất tài sản không phải vì bị lừa đảo tinh vi, mà vì những sai lầm pháp lý rất phổ biến trong đời sống. Điều đáng nói là nhiều sai lầm này xuất hiện trong bối cảnh mới của xã hội như giao dịch qua mạng, đầu tư chung, đứng tên hộ tài sản, hoặc quản lý tài sản trong gia đình. Dưới góc nhìn pháp lý của tôi, có những sai lầm tưởng như rất nhỏ nhưng lại có thể khiến người dân mất quyền sở hữu tài sản hàng tỷ đồng mà không hề nhận ra cho đến khi tranh chấp xảy ra.
1. Đầu tư chung nhưng không có thỏa thuận pháp lý rõ ràng
Hiện nay rất nhiều người góp tiền mua đất, mua nhà hoặc đầu tư kinh doanh chung với bạn bè, người thân. Tuy nhiên, họ thường chỉ thỏa thuận miệng hoặc ghi nhận sơ sài. Theo Điều 207 của Bộ luật Dân sự 2015, tài sản chung của nhiều người phải xác định rõ phần quyền sở hữu của từng người. Nếu không có thỏa thuận cụ thể, việc chứng minh tỷ lệ góp vốn khi xảy ra tranh chấp là rất khó. Trong thực tế, tôi từng tham gia nhiều vụ án mà một người góp tiền nhưng tài sản lại đứng tên người khác, và cuối cùng người góp tiền không chứng minh được quyền sở hữu của mình.
2. Nhận chuyển nhượng đất nhưng không kiểm tra quy hoạch
Một sai lầm pháp lý rất phổ biến là người mua đất chỉ quan tâm đến giá rẻ mà không kiểm tra quy hoạch sử dụng đất. Theo quy định tại Luật Đất đai, đất nằm trong khu vực quy hoạch có thể bị thu hồi để phục vụ mục đích công cộng. Nếu người dân mua đất nằm trong quy hoạch đường giao thông hoặc dự án công cộng, khi Nhà nước thu hồi đất thì giá trị bồi thường thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, thậm chí có trường hợp không được bồi thường.
3. Chuyển tiền mua tài sản nhưng không ghi rõ nội dung giao dịch
Trong thời đại giao dịch điện tử, nhiều người chuyển tiền mua đất hoặc góp vốn qua ngân hàng nhưng không ghi rõ nội dung chuyển tiền. Khi xảy ra tranh chấp, việc chứng minh khoản tiền đó là tiền mua tài sản hay chỉ là khoản cho vay hoặc hỗ trợ tài chính trở nên rất khó. Theo quy định về nghĩa vụ chứng minh tại Điều 91 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, người yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình phải đưa ra chứng cứ chứng minh.Nếu không có chứng cứ rõ ràng, việc đòi lại tài sản gần như không thể.
4. Cho mượn sổ đỏ để thế chấp ngân hàng
Một sai lầm rất nguy hiểm là nhiều người cho người thân hoặc bạn bè mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay ngân hàng. Trên thực tế, khi tài sản đã được thế chấp hợp pháp tại ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản nếu khoản vay không được thanh toán. Theo Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nếu khoản vay không được trả, ngân hàng có quyền phát mại tài sản thế chấp, và chủ đất có thể mất nhà hoặc đất của mình.
5. Tin tưởng giao tài sản nhưng không lập hợp đồng quản lý
Trong các gia đình hoặc doanh nghiệp, nhiều người giao tài sản cho người khác quản lý mà không lập hợp đồng rõ ràng. Theo Điều 562 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là căn cứ pháp lý xác định quyền và nghĩa vụ của người được ủy quyền. Nếu không có hợp đồng, người quản lý tài sản có thể sử dụng tài sản vượt quá phạm vi cho phép và rất khó xử lý khi xảy ra tranh chấp.
6. Không kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản trước khi nhận chuyển nhượng
Một sai lầm khác mà tôi thường thấy là người mua không kiểm tra xem tài sản có đang bị thế chấp, tranh chấp hoặc bị kê biên thi hành án hay không. Theo quy định tại Luật Đất đai, đất muốn chuyển nhượng phải không có tranh chấp và không bị kê biên để thi hành án. Nếu mua phải tài sản đang bị kê biên hoặc tranh chấp, người mua có thể mất cả tiền lẫn tài sản.
7. Không lập hợp đồng khi cho vay tiền
Nhiều giao dịch vay tiền chỉ được thực hiện bằng lời nói hoặc giấy viết tay sơ sài. Theo Điều 463 của Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên về việc giao tài sản và hoàn trả tài sản. Nếu không có hợp đồng hoặc chứng cứ rõ ràng, việc chứng minh khoản vay trước tòa án sẽ rất khó khăn.
8. Ký hợp đồng ủy quyền toàn bộ quyền định đoạt tài sản
Một số người ký hợp đồng ủy quyền cho người khác toàn quyền quản lý, bán hoặc thế chấp tài sản. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, người được ủy quyền có quyền thực hiện các giao dịch trong phạm vi ủy quyền. Nếu hợp đồng ủy quyền cho phép định đoạt tài sản, người được ủy quyền có thể bán tài sản hợp pháp cho người khác, và chủ tài sản rất khó đòi lại.
9. Không đăng ký biến động đất đai sau khi nhận thừa kế
Nhiều người sau khi nhận thừa kế đất đai nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Theo quy định của Luật Đất đai, việc thay đổi chủ sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Nếu không đăng ký sang tên, quyền sử dụng đất trên hồ sơ pháp lý vẫn thuộc về người đã mất, dẫn đến nhiều tranh chấp phức tạp sau này.
10. Không lưu giữ chứng cứ pháp lý của giao dịch
Một sai lầm tưởng chừng đơn giản nhưng rất phổ biến là không lưu giữ hợp đồng, giấy tờ giao dịch hoặc chứng từ thanh toán. Theo nguyên tắc chứng minh của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, chứng cứ là căn cứ để tòa án xác định sự thật của vụ án. Nếu không có chứng cứ, ngay cả khi sự việc có thật thì việc chứng minh trước tòa án cũng vô cùng khó khăn.
Kết luận từ góc nhìn luật sư
Từ kinh nghiệm nhiều năm tham gia giải quyết tranh chấp tài sản, tôi nhận thấy rằng phần lớn các vụ mất tài sản không bắt nguồn từ hành vi phạm tội tinh vi mà xuất phát từ sự chủ quan và thiếu hiểu biết pháp luật của chính người dân. Chỉ một sai lầm nhỏ như cho người khác đứng tên hộ, ký hợp đồng ủy quyền quá rộng hoặc không kiểm tra pháp lý tài sản cũng có thể dẫn đến hậu quả mất tài sản có giá trị rất lớn.
Vì vậy, theo quan điểm của tôi với tư cách luật sư, trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch tài sản nào, đặc biệt là nhà đất hoặc các khoản đầu tư lớn, người dân nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật và tham khảo ý kiến luật sư. Đây là cách đơn giản nhưng hiệu quả nhất để phòng tránh những rủi ro pháp lý có thể khiến nhiều người mất tài sản mà không hề nhận ra.
Ngày 9.4.2026
Luật sư Hùng Lĩnh – Giám đốc RULE LAW FIRM