Từ chuyện bán đất mà không bán nhà

TỪ CHUYỆN BÁN ĐẤT MÀ KHÔNG BÁN NHÀ

Dù mất công mất sức, tốn thời gian vì phải lật ngược hồ sơ, tài liệu, chứng cứ… nhưng cuối cùng nhiều tòa đã làm rõ sự thật, tuyên án công bằng và bảo vệ được nạn nhân của những kẻ cho vay lãi cao ,vốn là bên yếu thế trong giao dịch. Đó là điều mà các chuyên gia rất ủng hộ, cho rằng ngành tòa án cần phát huy, nhân rộng hơn nữa…

Gần đây, TAND TP Cần Thơ đã xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi quyền sử dụng đất giữa ông H. (nguyên đơn) và vợ chồng ông B. (bị đơn) do có kháng cáo của ông H. và người liên quan.

Vay tiền “biến” thành bán đất

Theo đơn khởi kiện của ông H., tháng 3-2011, ông M. (người liên quan) bán cho ông hai thửa đất rộng tổng cộng hơn 1.600 m2 theo hai giấy đỏ do UBND quận Ô Môn cấp năm 2010 với giá 140 triệu đồng. Hai bên chỉ làm thủ tục chuyển nhượng trên giấy chứ chưa đo đạc thực tế.

Đến tháng 4-2011, ông H. làm đơn xin nhập hai thửa đất và được UBND quận Ô Môn cấp giấy đỏ mới có diện tích như trên. Ông đến coi đất thì thấy vợ chồng ông B. đang ở trên đó. Ông hỏi ông M. thì ông M. nói vợ chồng ông B. đã bán đất cho ông M. rồi và ông M. được cấp giấy nên có quyền bán cho người khác. Do yêu cầu vợ chồng ông B. dời đi không được nên ông H. kiện yêu cầu tòa buộc vợ chồng ông B. di dời nhà, trả đất cho ông.

Vợ chồng ông B. phản tố, nói khoảng năm 2010, ông bà có vay ông M. 70 triệu đồng, lãi suất 5%/ tháng, thế chấp cho ông M. một giấy đỏ cấp năm 1995 do ông B. đứng tên. Ông bà đóng lãi cho ông M. được hai năm, đến năm 2012, do gia đình khó khăn quá, không có tiền đóng lãi tiếp nên xin trả vốn dần cho ông M. đến khi dứt số tiền vay thì ông M. không chịu.

Vợ chồng ông B. khẳng định do thiếu hiểu biết lại ở thế bí phải cầu cạnh chủ nợ nên bị ông M. lừa dối, ký trước hợp đồng chuyển nhượng đất mà không biết nội dung. Ông bà không đồng ý giao đất cho ông H. vì ông bà không bán đất, chỉ thế chấp vay tiền. Ông bà yêu cầu hủy các hợp đồng chuyển nhượng và giấy đỏ mới đứng tên ông H.

Ông M. thì trình bày cuối năm 2009, vợ chồng ông B. không có tiền trả vốn, lãi nên chuyển nhượng đất cho ông. Sau đó ông yêu cầu tách giấy đỏ và được UBND quận Ô Môn tách thành hai giấy cho ông vào tháng 2-2010. Sau khi được cấp giấy, ông yêu cầu vợ chồng ông B. giao đất nhưng vợ chồng ông B. không giao mà xin chuộc đất, có làm cam kết đến tháng 6-2010, nếu vợ chồng ông B. không chuộc lại thì ông có quyền bán cho người khác. Sau đó, ông bán đất cho ông H. Nay ông yêu cầu tòa chấp nhận yêu cầu của ông H.

Hai cấp tòa: Đó là hợp đồng giả cách!

Xử sơ thẩm hồi tháng 11-2017, TAND quận Ô Môn đã bác yêu cầu khởi kiện của ông H., chấp nhận phản tố của vợ chồng ông B., hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông B. và ông M., hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông M. và ông H., hủy giấy đỏ do UBND quận Ô Môn cấp cho ông H.

HĐXX cũng tuyên tách giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông H. và ông M. thành vụ kiện khác khi các bên có yêu cầu. Vợ chồng ông B. có nghĩa vụ trả cho ông M. số nợ gốc và lãi là hơn 100 triệu đồng. Khi vợ chồng ông B. trả xong tiền cho ông H. thì có quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền để xin cấp lại giấy đỏ.

Sau đó, ông H. và ông M. kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Xử phúc thẩm mới đây, TAND TP Cần Thơ nhận định việc lập hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai bên không xuất phát từ hoạt động chuyển nhượng đất thông thường mà xuất phát từ giao dịch vay mượn. Hợp đồng chuyển nhượng chỉ ghi nhận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không ghi nhận về tài sản trên đất. Trong khi từ năm 2005 đến nay, trên đất tồn tại hai căn nhà. Một căn nhà của vợ chồng ông B. từ trước năm 2005 và một căn nhà của một người liên quan khác từ năm 2005 nhưng người này không hề hay biết gì về việc vợ chồng ông B. chuyển nhượng đất cho ông M. Từ đó chứng minh lỗi chưa phù hợp của hợp đồng chuyển nhượng về tài sản gắn liền trên đất và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người thứ ba.

Mặt khác, giá theo hợp đồng chuyển nhượng là 90 triệu đồng. Ông M. cho rằng đã giao thêm 20 triệu đồng để đủ số tiền trong hợp đồng nhưng không chứng minh được việc trả thêm 20 triệu đồng, trong khi phía bị đơn không thừa nhận.

Về tính pháp lý, sau khi ông M. được xác lập quyền sử dụng đất thì vẫn cho bị đơn chuộc lại giấy đất. Từ đó cho thấy các bên ký hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ nhằm mục đích đảm bảo trả nợ số tiền vay. Giao dịch này vi phạm Điều 122 BLDS về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Từ đó HĐXX kết luận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông B. và ông M. là hợp đồng giả cách, là hình thức nhằm che giấu một thỏa thuận khác là vay tài sản, vi phạm Điều 129 và khoản 3 Điều 701 BLDS nên hợp đồng này không thể thực hiện được.

Đặc biệt, theo HĐXX, những năm gần đây ở TP Cần Thơ đã xảy ra nhiều trường hợp biến tướng từ giao dịch vay tài sản thành hợp đồng chuyển nhượng đất mà các bên tham gia giao dịch không biết, không lường trước được hậu quả xảy ra, dẫn đến hậu quả là một trong các bên mất đi quyền sử dụng đất. Do vậy, khi đánh giá các chứng cứ này phải xem xét nguồn gốc vấn đề phát sinh tranh chấp chứ không đơn thuẩn chỉ dựa vào hồ sơ.

Từ đó HĐXX đã bác kháng cáo của ông M. và ông H., tuyên giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Theo plo.vn

Cập nhật
07-07-2018
Xem thêm các tư vấn về:
Có thể bạn quan tâm: