Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có giá trị pháp lý rất cao bởi đó sẽ là cơ sở để giải quyết mọi tranh chấp xảy ra trong quá trình mua bán. 

Hợp đồng đặt cọc được thực hiện khi cả hai hai bên mua và bán đều thống nhất với nhau về các điều khoản có trong hợp đồng. Thông thường, hợp đồng này được các bên mua bán đất tự thực hiện với nhau bằng cách ký giấy tay hay mang đi công chứng hợp đồng đặt cọc để đảm bảo an toàn và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia. Để Hợp đồng đặt cọc chặt chẽ, tránh rủi ro pháp lý, các bên cần làm như sau:

1. Kiểm tra trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Trước khi đặt bút ký vào bản hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, cần phải nắm được một số rủi ro có thể xảy ra trong quá trình giao dịch, tính hợp pháp của bất động sản như: bất động sản đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) không, bất động sản có đang trong quá trình tranh chấp hay có đang là đối tượng đảm bảo của một giao dịch nào đó hay không như cầm cố, thế chấp, nhà đất có vướng quy hoạch, lộ giới, giải tỏa, nhà đất chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp lý, nhà chưa hoá giá, chưa hợp thức hoá xây dựng, chưa giải quyết xong về đồng sở hữu, bên bán không xuất trình được giấy tờ chính phần lớn do đang thế chấp, tranh chấp đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh...bên cạnh đó cũng cần xác định rõ loại đất đang giao dịch để phù hợp với mục đích sử dụng.

Sau khi đã phân tích kỹ càng về các rủi ro, bước tiếp theo bạn cần làm đó là tìm hiểu kỹ về các vấn đề liên quan đến sản phẩm nhà đất như:

  • Kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán. Xác định ai là chủ sở hữu, sử dụng của bất động sản, là sở hữu cá nhân hay là đồng sở hữu. Chủ sở hữu, sử dụng bất động sản phải là người có đầy đủ trách nhiệm dân sự khi giao dịch. Tài sản thuộc quyền sở hữu chung của vợ chồng thì hợp đồng phải có sự tham gia ký kết của hai người.
  • Tìm hiểu các giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất. Kiểm tra tài sản trên thực tế và tài sản trên giấy tờ. Nếu có sai lệch thì sẽ gây khó khăn trong việc chuyển nhượng.
  • Nhà đất chuyển nhượng có bị tranh chấp với hàng xóm liền kề hay tranh chấp giữa các đồng sở hữu hoặc người khác. Để kiểm tra có thể hỏi tại UBND xã, phường hoặc thị trấn.
  • Nhà đất hiện có đang liên quan đến một giao dịch khác không như cầm cố bảo lãnh, ủy quyền hay được đặt cọc bởi một người khác. Nếu có thì chủ sở hữu buộc phải hủy bỏ những giao dịch này rồi mới thực hiện các hợp đồng mua bán khác.
  • Kiểm tra giấy chứng nhận có ghi nợ các khoản lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất hay không bởi chủ tài sản phải hoàn thành các nghĩa vụ này trước khi thực hiện mua bán.
  • Tìm hiểu các thỏa thuận về các tiện ích trong căn nhà như hệ thống cống cáp điện, cấp nước.
Hop dong dat coc mua ban nha dat

 

2. Khi tiến hành kí kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

a) Xác định là chủ thể sẽ kí kết hợp đồng

Người ký kết sẽ là Người có tên trong Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ tương đương. Trường hợp có giấy ủy quyền từ chủ sở hữu thì cần phải xác định giới hạn ủy quyền của người được ủy quyền để không xảy ra trường hợp vượt quá giới hạn ủy quyền. Việc ủy quyền phải được thành lập bằng văn bản và có công chứng thì mới được xem là hợp pháp (Lưu ý là khi được ủy quyền thì tên Bên nhận đặt cọc vẫn là chủ thể có tên trên Giấy chứng nhận và Bên đặt cọc là người sau này đứng tên trong Giấy chứng nhận). 

b) Xác định mục đích đặt cọc

Mục đích đặt cọc được xác định dựa vào sự thỏa thuận của các bên. Mục đích đặt cọc có thể chỉ nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng, có thể chỉ nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng nhưng cũng có thể mang cả hai mục đích đó. Để được coi là đặt cọc, việc giao tài sản phải “để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh trước khi các bên thiết lập nghĩa vụ mà các bên không thỏa thuận về mục đích của đặt cọc thì biện pháp đặt cọc đó sẽ đảm bảo giao kết hợp đồng. Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý nó sẽ ràng buộc các bên trong quan hệ buộc phải giao kết hợp đồng. Nếu các bên vi phạm thỏa thuận này thì sẽ phải chịu chế tài. Trường hợp này, thỏa thuận đặt cọc mặc nhiên chấm dứt hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đã được giao kết bởi mục đích của biện pháp đặt cọc đã đạt được.

Trường hợp thỏa thuận đặt cọc được phát sinh sau khi hợp đồng đã được giao kết thì mục đích của đặt cọc là nhằm thực hiện hợp đồng.

Đối với trường hợp các bên chủ thể thỏa thuận mục đích của đặt cọc là vừa nhằm giao kết hợp đồng, vừa nhằm thực hiện hợp đồng thì hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc kéo dài từ khi các bên giao kết thỏa thuận đặt cọc đến khi giao kết hợp đồng và hoàn thành việc thực hiện hợp đồng.

b) Nội dung cơ bản của hợp đồng đặt cọc 

Nội dung của hợp đồng đặt cọc phải tuân theo các quy định chung về hợp đồng dân sự, để đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ: 

  • Quy định rõ ràng tài sản đặt cọc là tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác. Tài sản đặt cọc có thể là tiền (phải là đồng Việt Nam, không thể là ngoại tệ), giấy tờ có giá hoặc một vật cụ thể chứ không thể là các quyền tài sản. Đó có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch; 
  • Mục đích của hợp đồng đặt cọc: ngoài việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng còn nhằm việc thực hiện hợp đồng này; 
  • Phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán tiền cọc; 
  • Thỏa thuận về giá bán trên hợp đồng công chứng; 
  • Cam kết về tiến độ thanh toán và thời hạn bàn giao nhà đất; .
  • Nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí càng chi tiết càng tốt.
  • Tính chính danh của người giao dịch hợp đồng cần được nêu rõ.
  • Thỏa thuận về việc thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại...
  • Cam kết và thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng công chứng;
  • Thỏa thuận về các tài sản gắn liền với đất (nếu có); 
  • Thỏa thuận về trách nhiệm và chi phí làm thủ tục chuyển nhượng; 
  • Thỏa thuận về điều khoản phạt cọc, trách nhiệm của các bên;

c) Xác định quyền và nghĩa vụ của các bên

  • Trường hợp hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bên nhận cọc vi phạm hợp đồng đặt cọc như: tự ý giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất trên với người khác, từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng sau đó, hoặc có những hành vi làm cản trở việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng,… thì ngoài phải trả lại số tiền cọc, bên nhận cọc còn bị phạt một khoản tương đương  tiền cọc (nếu không có thỏa thuận khác). Ngược lại, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì sẽ bị phạt số tiền đã đặt cọc.
  • Trường hợp mục đích hợp đồng đặt cọc còn nhằm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nếu một trong các bên vi phạm điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng dẫn đến bên còn lại có quyền đơn phương hoặc chấm dứt hợp đồng thì cũng sẽ bị phạt tiền cọc như trên, ngoài ra bên có lỗi còn phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại (nếu có).
  • Như vậy, để hợp đồng được diễn ra thuận lợi, không xảy ra những tranh chấp ngoài ý muốn. Các bên phải lường hết trước được những tình huống có thể xảy ra bằng cách giao kết một hợp đồng đặt cọc với đầy đủ các điều khoản pháp lý. Nếu như, vô tình chỉ một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến cả giao dịch bị chậm trễ, đây là những phát sinh và thiệt hại không muốn của các bên về cả thời gian và tiền bạc. Khi hợp đồng mua bán chính thức được giao kết, tài sản đặt cọc được bên nhận đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào số tiền cần trả để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. 

3. Có nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Luật pháp không quy định hợp đồng đặt cọc phải công chứng, nên các bên có thể thỏa thuận việc có cần công chứng hay không. Tuy nhiên khi đã công chứng Hợp đồng đặt cọc thì việc hủy bỏ Hợp đồng phải thực hiện theo khoản 1,2 Điều 51 Luật Công Chứng (1). Theo đó khi hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng các bên phải:

  • Thứ nhất: Khi làm thủ tục hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng phải có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của cả bên đặt cọc và bên nhận cọc, tức là chỉ thực hiện việc hủy hợp đồng đặt cọc khi được sự đồng ý của cả 2 bên.
  • Thứ hai: Các bên phải đến văn phòng công chứng mà đã thực hiện công chứng hợp đồng  đặt cọc để làm thủ tục hủy bỏ hợp đồng.

Do vậy đối với Bên nhận cọc (Bên bán) thì không nên công chứng hợp đồng đặt cọc bởi vì khi hủy hợp đồng rất phiền phức, trường hợp bên đặt cọc không đồng ý hủy thì phải đưa ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Ngược lại Bên đặt cọc thì nên yêu cầu công chứng hợp đồng.

Luật áp dụng

(1) Khoản 1,2 Điều 51 Luật Công chứng. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

RULE LAW FIRM

Xem thêm các tư vấn về:
Có thể bạn quan tâm: